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房地产12年土地出让市场预测分析:四季度环比小复苏,一线亟待补仓

放大字体  缩小字体 发布日期:2012-11-12  浏览次数:1298
核心提示:四季度土地购置整体小幅度回升,预计全年土地出让金为2.8万亿,为09年以来首次下降。我们认为,影响土地市场核心的要素为:1)开发商
  四季度土地购置整体小幅度回升,预计全年土地出让金为2.8万亿,为09年以来首次下降。我们认为,影响土地市场核心的要素为:1)开发商资金链状态;2)对未来市场的预期;3)当前土地库存情况。今年年初以来,销售超预期以及资金压力缓解,部分城市和区域甚至出现土地不足的情况,由此导致开发商存在补仓意愿,预计四季度土地市场温和复苏,考虑去年季度同比基数较低,估算四季度同比增速回升至15%左右。我们预计12年全国土地出让金额为2.8万亿左右,较去年下降12.6%,其中房地产商住用地2.4万亿,均为09年以来首次下降。由于基础设施用地大幅增加,预计虽然房地产商住用地土地出让面积将下降10%左右,但土地出让总面积将上升10%至37万公顷。
    土地市场存在结构分化,一线城市和龙头开发商目前存在补仓必要,未来拿地增长较多。一线城市和主流开发商由于11年以来拿地收缩猛烈,目前土地储备量和去化时间都有所下降,一线城市土地储备的去化时间从10-11年的1.8年下降至目前的1.3年,几乎在历史最低水平。而龙头公司11年的土地购置金额占销售额比例下降到26%,回到了08年水平,因此今年都存在较大的补仓需求,未来拿地可能增长较多。一线土地市场的竞争程度升温,将导致土地溢价回升明显。
    目前三四线土地储备仍然充足,根据现在的信贷和销售环境,预计土地市场在补仓完成后,会回到相对平稳水平,明年全年的土地出让情况基本与今年持平。全国范围来看,目前土地储备去化时间为2.4年,与11年持平,仍处于中性略偏高水平,甚至超过了08年2.0年的近期高点,其中尤以二三线土地库存尤为严重。考虑到开发商的资金状况和退出速度较慢,我们预计,从整体的土地购置规模上来看,明年基本保持今年相等的容量和规模。但由此导致的情况是,土地储备的绝对量水平很难快速的下一个台阶,二三四线的土地去化的时间周期可能会有所拉长。
 
 
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